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Medispace-Sociedade de Mediação Imobiliária Lda27 Out 2021

Sabe o que são imóveis comerciais? Vantagens e desvantagens.

 Imóveis comerciais são propriedades com uso exclusivo para  fins comerciais ou para fornecer um espaço de trabalho (enquanto um espaço residencial constituiria um imóvel residencial). Na maioria das vezes, os imóveis comerciais são arrendados a empresas que utilizam o imóvel para desenvolver  uma atividade com objetivo de obter receita (Lucro). Essa ampla categoria de imóveis pode incluir armazéns, lojas, escritórios, hotéis, centros comerciais, entre outros. 
 
CARACTERIZAÇÃO 
 
  • Os imóveis comerciais referem-se a propriedades usadas especificamente para fins comerciais, de produção de renda, visando gerar lucro.
  • Os imóveis comerciais fornecem receita por via do arrendamento, podendo também constituir um potencial de alguma valorização do capital para os investidores.
  • Investir em imóveis comerciais, geralmente, requer maior disponibilidade de capital dos investidores do que em imóveis residenciais.
  • Os fundos de investimento imobiliário negociados publicamente (REITs) são uma forma viável para os investidores investirem indiretamente em imóveis comerciais. 

Tipos de imóveis comerciais

  • São considerados imóveis comerciais: armazéns, lojas, escritórios, shoppings, hotéis, edifícios residenciais multifamiliar (complexos de apartamentos), entre outros..

Arrendamentos para fins Comerciais (arrendamento não habitacional)

Algumas empresas são proprietárias dos edifícios que ocupam. No entanto, o caso mais usual é que o imóvel comercial (armazém, lojas, escritórios e outros) seja arrendado. Normalmente, um investidor ou grupo de investidores é dono do imóvel e recebe renda de cada empresa que ali opera. Arrendamento  para fins comerciais - o preço, para ocupar um espaço durante um período determinado, costuma ser calculado  por metro quadrado, com pagamentos mensais.
 
  • Os arrendamentos dos imóveis comerciais (não habitacional) duram normalmente de um 1 a 10 anos ou mais. Ao contrário dos arrendamentos habitacionais em que o período de arrendamento normalmente é de curto prazo.
  • Um estudo de 2017, realizado pela empresa de analistas de mercado imobiliário CBRE, concluiu que o prazo/período de um arrendamento é proporcional ao tamanho ocupado. Além disso, os dados mostraram que os inquilinos fechavam contratos de longo prazo para travar os preços num ambiente de mercado em ascensão. Todavia esse não é o único fator determinante. Alguns inquilinos com requisitos para grandes espaços entrarão em contratos de longo prazo devido à disponibilidade limitada de propriedade que corresponda às suas necessidades, é o que se está a passar no mercado neste momento.

Gestão de Imóveis Comerciais

A propriedade e a manutenção de imóveis comerciais arrendados  requerem uma gestão total e contínua por parte do proprietário. Os proprietários podem querer contratar uma empresa de administração de imóveis comerciais para os ajudar a encontrar, administrar e reter inquilinos, supervisionar os arrendamentos, encontrar opções de financiamento e coordenar a manutenção e a comercialização da propriedade. O conhecimento especializado de uma agência em imóveis comerciais é útil, pois as regras e regulamentos que regem esse tipo de  propriedades requerem mais conhecimento e especialização do que os imóveis habitacionais.

Frequentemente, o proprietário/investidor de imóveis comerciais deve encontrar um equilíbrio entre maximizar os arrendamentos e minimizar as vagas e a rotatividade dos inquilinos. A rotatividade pode ser cara para os proprietários de imóveis comerciais porque o espaço deve ser adaptado para atender às necessidades específicas de diferentes atividades dos inquilinos – por exemplo, se um restaurante se mudar para uma propriedade antes ocupada por um ginásio.

Investir em imóveis comerciais
Investir em imóveis comerciais pode ser lucrativo e servir como uma proteção contra a volatilidade do mercado de ações. Os investidores podem ganhar dinheiro com a valorização da propriedade quando vendem, mas a maioria dos retornos vem dos arrendamentos dos inquilinos.

Investimento direto
Os investidores podem usar investimentos diretos, onde se tornam proprietários por meio da posse da propriedade física. As pessoas mais adequadas para investimento direto em imóveis comerciais são aquelas que têm um conhecimento considerável sobre o setor ou que podem ter parcerias com profissionais da área. Propriedades comerciais são um investimento imobiliário de risco médio/alto  e elevado retorno. É provável que esse investidor seja um indivíduo de alto património líquido, uma vez que o investimento em imóveis comerciais requer uma quantidade considerável de capital.

O imóvel ideal para investimento é aquele sito numa localização  com baixa oferta e alta procura, o que dará taxas de renda  favoráveis. A força da economia local da região também afeta o valor da compra.

Investimento Indireto
Alternativamente, os investidores podem investir no mercado comercial indiretamente por meio da propriedade de vários títulos do mercado, como fundos de investimento imobiliário (REITs), fundos negociados em bolsa (ETFs) que investem em ações relacionadas com propriedades comerciais.

Vantagens de Imóveis Comerciais

·        Uma das maiores vantagens dos imóveis comerciais são as taxas atraentes. Em áreas onde a quantidade de novas construções é limitada pelo terreno ou pela lei, os imóveis comerciais podem ter retornos impressionantes e fluxos de caixa mensais consideráveis.

·        Os imóveis comerciais também beneficiam de contratos de arrendamento comparativamente mais longos com os inquilinos do que os imóveis residenciais. Essa longa duração do arrendamento dá ao proprietário do imóvel comercial uma considerável estabilidade de fluxo de caixa, desde que inquilinos de longo prazo ocupem o prédio e, por outro, permite poupar na logística, ou seja, mostra-se menos vezes o imóvel, ao contrário dos imóveis residenciais.

·        Além de oferecer uma fonte de renda estável e rica, os imóveis comerciais oferecem potencial para valorização do capital, desde que a propriedade seja bem mantida e atualizada. E, como todas as formas de imóveis, é uma classe de ativos distinta que pode fornecer uma opção de diversificação eficaz para um portfólio equilibrado.

·        É um investimento passivo, porque, por um lado, a empresa/inquilino normalmente faz a manutenção do imóvel, pois não pode estar à espera do senhorio para não prejudicar o bom desenvolvimento da sua atividade, por outro lado, é a prática existente, não quer dizer que seja em todos, existem casos onde essa mesma manutenção é realizada pelo senhorio.

·       São financiáveis, isto é, como tem contratos mais longos, permite determinadas operações financeiras ou jogar a favor de operações financeiras. Se o banco lhe vai emprestar dinheiro, é normal que olhe para o imóvel com um potencial de rendimento maior, uma vez que tem a decorrer um contrato de arrendamento de longo prazo. Os rendimentos provenientes do recebimento de rendas podem ser usados, no caso de existir um financiamento,  para  pagamento de juros ou amortização de dívida ou os dois – consignação de rendas.


Desvantagens de Imóveis Comerciais

·        O imóvel comercial, que é muitas vezes propriedade de investidores, fundos ou proprietários com profundo conhecimento de mercado (devidamente aconselhados por profissionais), levanta dificuldades a quem pretenda adquirir elevadas taxas de desconto.

·        Conjuntura económica- financeira do país – por norma, quando a conjuntura económica não é favorável, os imóveis comerciais são os primeiros a atravessarem dificuldades por estarem  associados a ciclos económicos.

·        Regras e regulamentos são os principais obstáculos para a maioria das pessoas que desejam investir diretamente em imóveis comerciais. Os impostos, a dinâmica de compra e as responsabilidades de manutenção de propriedades comerciais são outro entrave. A maioria dos investidores em imóveis comerciais possui conhecimento especializado ou tem próximo quem tenha esse conhecimento, como por exemplo, um agente imobiliário especializado em imóveis comerciais.

·        Outro obstáculo é o aumento do risco gerado pela rotatividade dos inquilinos, especialmente relevante numa economia em que encerramentos inesperados deixam propriedades vagas com pouco aviso prévio.

·        Com um imóvel comercial, cada inquilino pode ter necessidades muito diferentes que exigem uma adaptação cara. O proprietário do edifício deve então adaptar o espaço para acomodar cada inquilino. Um imóvel comercial com alta taxa de ocupação, mas alta rotatividade dos inquilinos, pode fazer perder dinheiro ao senhorio devido ao custo das reformas para os novos inquilinos.

Para quem deseja investir diretamente e comprar um imóvel comercial fará face a uma proposta muito mais cara do que um imóvel residencial. Além disso, embora o setor imobiliário, em geral, esteja entre as classes de ativos mais ilíquidas, as transações de edifícios comerciais tendem a mover-se de maneira especialmente lenta.

Prós

• Proteção contra o mercado de ações;

• Fonte de renda de alto rendimento;

• Fluxos de caixa estáveis ​​com inquilinos de longo prazo,

• Potencial de valorização de capital.

Contras

• Mais capital necessário para investir diretamente;

• Maior regulamentação;

• Custos de renovação mais altos;

• Ativo ilíquido;


Perspetivas e previsões de imóveis comerciais

O Mercado de Imóveis Comerciais em Portugal sofreu uma quebra com o efeito da Pandemia, mas, até esse momento, tinha registado uma boa impulsão que ajudou a recuperar de perdas do passado. As perspetivas permanecem muito boas para os quatro principais tipos de ativos imobiliários comerciais: industrial/ logística, escritórios, retalho e turismo.  Haverá uma valorização mínima dos valores, mas os retornos de renda devem permanecer em alta.


Se tiver dúvidas ou se precisar de ajuda para comprar, vender ou arrendar, contacte-nos, a MEDISPACE é uma agência imobiliária especializada em imóveis comerciais.
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